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ちょっと不動産アドバイス

ふだんは必要なくても、いざというとき、迷ったとき、困ったとき、開いてみてください。
わたしたちは日頃、こんなご相談をよく受けます。

●ご相談項目

京都によくある悩み

京都市内で、通りから路地を入った奧の中古住宅が割安で売りに出ており、買おうかと迷っています。将来建て替えができないのなら、あきらめるしかないのですが……

Anser

 ご質問の土地は、京都市内中心部によく見られる路地状敷地(専通) といわれるものです。
 土地は原則として、建築基準法上の道路に2m以上接していなければ、建物を建てることができません。
 ただし京都市では、平成25年5月22日より、建築基準法第43条第1項ただし書の許可基準が変更され、幅員1.5m以上2m未満の路地状敷地のうち、法施行(昭和25年)以前から専用住宅が存在するものについて、建て替えが許可されるようになりました。
 2m以上から1.5m以上へと、わずかな緩和ではありますが、これで建て替えが可能となる住宅には朗報です。
 ご質問の物件では、路地状部分の幅員がすべて1.5m以上あるかを見てください。これについては路地状の部分の長さと幅員の関係を規制している場合がありますので、行政の担当窓口で確認する必要があります。

相続した土地や家屋が数軒あり、祖父の代からわずかな賃料で貸しています。
将来売却したいと思っていますが、準備することなどありますか?

Anser

 わずかな賃料であれば、第三者へ売る場合は、収益物件としての投資的な魅力がないため、現状のままでの売却は近隣相場からみても、破格の価格になるかと思われます。
 借地借家法は、戦時体制下の住宅難を反映して、正当な理由なく土地や建物の明け渡しを求められる借地人・借家人を保護し、もって治安の安定を図るところに主眼があったようです。
 ハウジングサテライトは、京都市中京区などで借地人・借家人を対象に売却したケースや、借家人に明け渡しいただいたケースなど、ご質問のようなご依頼に関しては京都でも数々のノウハウと実績があります。
 ぜひ一度ご相談ください。

物件に接する道路は「2項道路」と言われました。
初めて聞いたのですが、どういう意味ですか?

Anser

 昭和25年11月22日以前から建物が建ち並んでいた幅員4m未満の狭い道で「みなし道路」とも呼ばれます。建築基準法第42条第2項に規定された道路のために、一般に「2項道路」といわれています。
 この場合、注意すべきことがあります。それは通りの幅員が狭いために、通りに面する家々は、道路の中心線からそれぞれ2mずつ(つまり道幅以上に)後退させた線が道路境界とみなされます。そして後退した部分 ( セットバック部分) には、住宅の建築はもちろん、門、塀なども築造することができません。
 それを条件とした上で、物件を検討されることをおすすめします。

中古マンションを購入してリフォームする際、キッチンやバス、トイレの間取りを変えることはできますか?

Anser

 マンションの場合、「構造躯体」「共用部分」以外の専有部分については、すべて変更することができ、水まわりの位置も移動できます。
 現在よく聞かれるのは、壁に面したキッチンを、リビングと一体感のある対面式キッチンにしたい、お風呂を広くして大きなバスタブを入れたい、といったご要望で、すでにさまざまなリフォーム例がありますので、参考にされるといいでしょう。
 ただし各機器の排水経路、給水経路、換気経路を確保する必要があるため、移動可能範囲に限定はあります。また、マンション管理規約等でリフォーム内容について規定がある場合もありますので、事前にその確認も必要です。

資金プラン

住宅ローンを組む場合、「固定金利型」か「変動金利型」か、どちらを選べばいいですか?

Anser

住宅ローンには、大きく分けて次の3種類があります。

1)固定金利型
 返済期間中の金利が一定(固定) ですので、将来の金利変動の影響を受けることがありません。ですので月々の返済額および総返済額をあらかじめ把握できます。

2)変動金利型
 半年ごとに適用金利が見直されます。返済額は5年間変わらず、返済額の内訳(元金と利息の割合) を変えることで、金利の変動を反映させます。つまり金利が上がると利息額が増え、そのぶん元金返済額が減るといった具合です。
 返済開始から5年経過すると、その時点の金利水準で返済額は見直されます。ただし、それまでの返済額の1.25 倍が新しい返済額の上限とされます。金融機関によって例外はありますが、現在はこのような方式が一般的です。

3)固定金利選択型
 これは当初一定期間のみ固定金利が適用され、その期間が終了すると、その時点で金利水準が見直されるとともに、金利タイプもあらためて選択し直します。
 当初の固定期間中、キャンペーン金利として金利が大きく優遇されているタイプでは、仮に金利水準が変わらなくても、期間が終了すると適用金利が上がってしまうことがあります。

 上記3つのどのタイプを選ぶかの判断は、借入期間の長短、繰上げ返済できる見込みがあるかどうか、などにより変わってきます。
 金利が今後上がると予想すれば、固定金利型や長期固定金利選択型(10年以上固定金利) を、逆に今後金利が下がると予想すれば、変動金利型や短期固定金利選択型を選ぶのが一般的な考え方です。
 いずれにしても、当初の返済額だけではなく、長期にわたって返済できるかどうかを検討することが大切ですので、専門家にじっくりと相談することをおすすめします。

来年結婚することになりました。新居は賃貸か持ち家か、二人の意見が分かれています……

Anser

一概にどちらがいいとは言えませんね。賃貸だと、転勤や転職など将来の変化に対応しやすく、住むエリアを変えることも容易。持ち家では、おふたりのマイホームをもつという満足感が得られる、資産価値があるなど、簡単に比較することはできません。
 仮に、同じ物件を「借りた場合」と「住宅ローン」を組んで購入した場合で、生涯かかる総住居費用は大きくは変わらないといわれています。ただし持ち家は大きな買い物ですので、マンションにするか一戸建てにするか、どこに住むのか、資金計画は、といった人生設計が必要でしょう。

1)賃貸の場合
 生涯賃貸にするのか、いずれは持ち家を買うのか、といった将来プランを念頭におくほうがいいでしょう。
 賃貸では、住宅の維持、大規模な修繕等の費用は基本的には家主さんの負担になります。ただし家主さんの事情により、立ち退きや引っ越しを申し入れられる場合もあります。

2)持ち家の場合
 購入時に頭金、諸費用などの大きな支出があり、その後も住宅ローン返済が続きます。同時に固定資産税等の税金や、マンションなら毎月の管理費・積立金、一戸建てなら建物の老朽化に伴う修繕等の費用も必要です。
 そのかわり、持ち家は資産となります。住宅ローンには生命保険がついており、万一の時は、相続人である家族に資産として残すことができます。

相続税対策

相続税が増税になるそうですが、どう変わるのですか?

Anser

 相続税の大きな改正点は、相続税の非課税枠である基礎控除が、2015 年1月から4割減額になることです。
 相続税は、プラスの財産からマイナスの財産を差し引き、相続時精算課税にかかる贈与財産と相続人が被相続人(亡くなった人) から相続開始前3年以内に取得した贈与財産の価格を加算した遺産額に対して課税されます。この遺産額が基礎控除内であれば、相続税は発生しませんが、この基礎控除が4割減額されると以下のようになり、かなり大きな変化となります。
◎現行
 5,000 万円+(1,000 万円× 法定相続人の数)
 たとえば夫が死亡し、妻と子供2人が残された場合、
 5,000 万円+(1,000 万円×3人)=8,000 万円
 遺産額が8,000 万円以下なら、相続税がかかりません。
◎2015 年1 月から
 3,000 万円+( 600 万円× 法定相続人の数)
 上と同様に夫が死亡し、妻と子供2人が残された場合、
 3,000 万円+( 600 万円×3人)=4,800 万円
 増税後は、4,800 万円を超えると課税対象となります。

親との同居に二世帯住宅を建てると、相続税の節税になるといわれていますが……

Anser

親の資金で二世帯住宅を建てれば、親の預貯金が家屋という財産に代わります。この家屋の相続税評価額は、建物の構造により建築価格の5割〜7割の評価となりますので、おのずと評価額が下がります。
 子が一定要件を満たし、住宅取得資金の特例を受ければ、贈与税がかからず子に財産を渡すことができ、親の財産を減らすことができます。
 また、亡くなった方(被相続人) が所有していた居住用宅地は、配偶者や同居している子が相続すると、特定居住用宅地として小規模宅地の評価減の特例が適用され、240m² (2015年1月からは330m²) までは8割減額となり、2割のみの評価となります。
 二世帯住宅の構造上、建物内部で二世帯の居住スペースがつながっていれば(2015年1月からは、構造上の要件が撤廃され、完全分離型の二世帯住宅でも)子が同居しているとみなされ、子が相続しても評価減の適用が受けられます。

売却の知恵

相続した住宅(空き家)を売りに出して1年になりますが、まだ売れません。
一度現地を見てもらって、買い手を見つけてほしいのですが……

Anser

買い手が付かない大きな理由として、一般的には2点が考えられます。
 1 点目は、販売活動の方法です。対象物件の周辺には、売物件情報が行き渡るように、こまめにチラシ手配、オープンハウス開催、広域広告や、他業者への情報開示を行うこと。
 また築年数や建物の程度にもよりますが、簡易なリフォームを行い、印象よくして売り出すのもひとつの方法です。
 2点目は、販売価格です。売主は高く売りたいし、買主はできることなら安く買いたいでしょう。近隣の売買事例や競合する売り物件をよく調査し、適正な価格で売り出すことが大切です。

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